دباس ومشاركوه

الأخبار
قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته رقم 11 لسنة 1994 الجزء الأول
                           قانون المالكين والمستأجرين و تعديلاته رقم 11 لسنة 1994                             
   المنشور على الصفحة 1656 من عدد الجريدة الرسمية رقم 3984 بتاريخ 1 / 8 / 199
    حل محل قانون المالكين و المستأجرين رقم 29 لسنة 1982
المادة : 1
 يسمى هذا القانون ( قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1994 ) ، ويعمل به بعد شهرين من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

المادة : 2
 يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك :
العقار: المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي .
المالك: من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي .
المستأجر: الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الاجارة.
بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة مضافاً اليه أي زيادة متحققة عليه بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له .
العرصة: الارض الخالية من البناء.

تعديلات المادة :
- هكذا أصبحت هذه المادة بعد الغاء تعريف ( بدل الاجارة ) والاستعاضة عنه بالتعريف الحالي بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 حيث كان تعريفها السابق كما يلي :

بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة أو البدل الذي عينته لجنة الايجارات بالاستناد الى قوانين المالكين و المستأجرين السابقة و يشمل الزيادة التي تطرأ بموجب هذا القانون .

المادة : 3
تطبق احكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة باستثناء ما يلي :-

أ- العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان .
ب - العقارات أو الاجزاء منها التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطه بالعمل لدى اولئك الاشخاص وبسببه سواء اكان السكن مقدما مقابل بدل اجارة او دونه، او كان من قبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل او المرتبط به أو كان جزءا من الاجر أو لم يكن كذلك، ويعتبر حق اشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بأنتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لاخلاء العقار .

جـ- العقارات أو الاجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامة او البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات
المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمتنزهات
والمطاعم وغيرها .

د- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو اشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به .

تعديلات المادة :
- هكذا اصبحت هذه المادة بعد الغاء الفقرة ( هــ ) منها بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 حيث اضيفت الفقرة ( هــ ) اليها بموجب القانون المعدل رقم 30 لسنة 2000 .

المادة : 4
أ- يجوز للمستأجر اثبات الاجارة بجميع طرق الاثبات في العقود اللاحقة التي تجري بعد نفاذ هذا القانون.
ب- عقود الاجارة التي ابرمت قبل نفاذ هذا القانون ممن يملك حق التأجير بمقتضى الاحكام القانونية النافذة آنذاك ، تعتبر قانونية ومعمولا بها.

المادة :5
أ-على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر بموجب عقد اجارة مبرم قبل تاريخ 31 / 8 / 2000 الاستمرار  في اشغال المأجور بعد انتهاء  مدة الاجارة العقدية وفقاً لاحكام العقد وشروطه على ان تنتهي هذه العقود وفق الاحكام التالية :-
1-بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغايات السكن :-
-  اذا كان قد بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1/1/ 1970، فينتهي مفعولها بتاريخ 31 / 12 / 2010 .
-  اذا كـــــان قـــد بـــدأ سريـــان مــفــعـــولــهــا بــتــاريــخ 1/1/  1970 وحتـــى تـــاريخ  31 / 12 / 1974 ، فينتهي مفعولها بتاريخ 31 / 12 / 2011 .
- واذا كــــان قــــد بــــدأ ســـريان مـــفعــولها بــتـــاريــــخ  1/1/ 1975  وحتى تــــاريخ 31 / 12 / 1984، فيـــــنــتـهي مفعولها بتـــاريخ 31 / 12/ 2012  .
- واذا كـــان قـــد بـــدأ سريـــان مــفــعـــولها بــتــــاريـــخ 1 /1 / 1985 وحــتى تـــاريــــخ 31 /12 /1989 ، فــتنــتــهي مفعولها بتاريـــــخ 31 / 12/ 2013 .
- واذا كــــان قــــد بــــدأ سريــــان مــفــعـــولها بتــــــاريخ 1 / 1 /  1990وحــتى تـــاريـــخ 31 / 12 / 1994، فينــتــهي مفعولها بتاريـــخ 31 / 12 / 2014 .
- واذا كـــــان قـــد بـــدأ ســـريـــان مــفــعـــولــها بــتـــاريخ 1 / 1 /1995 وحتـــى تـــاريــــخ 30 / 8 / 2000 ، فــيـنـتهي مفعولها بتـاريــــخ 31 / 12 / 2015 .

2- بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغير غايات السكن :-

-  اذا كان قد بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1 / 1 / 1980 ، فينتهي مفعولها بتاريخ 31 / 12 / 2011 .
- واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1 / 1 / 1980 وحتى تاريخ 31 / 12 / 1989، فينتهي مفعولها بتاريخ 31 / 12 / 2012 .
- واذا كـــــان قـــــد بــــدأ ســــريــــان مفــعـــولـــها بتـــاريخ 1 / 1 / 1990وحتى تاريخ 31 / 12 / 1994 ، فينتـــهي مــفــعــولها بتاريخ 31 / 12 / 2013  .
- واذا كان قد بدأ ســــريان مفــــعولـــها بـــتـــاريـــخ 1 / 1 / 1995وحتــــى تـــاريــــخ 30 / 8 / 2000 ، فيــنــتــهي مــفعــولها بتاريـــخ 31 / 12 / 2014 .

ب - 1 -  اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها.
2-  اذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في  التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية . ملاحظة ( تنطبق على العقود التي تبرم بعد 1 / 12 / 2009 .

ج- على أنه يجوز اخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:-

1- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي .
2- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لاي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لانذار جديد.
3- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة .
4- اذا سمح المستأجر لشريك او شركة باشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار .
5- اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة .
7- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا .
8- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك.
9- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لاحكامه.
10- اذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا مناسبا لممارسة أعماله او سكناه بدلا عن المأجور في المنطقة التي يقع فيها العقار .

تعديلات المادة :
- هكذا أصبحت هذه المادة بعد تعديلها بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 وتم الغاء نص الفقرتين ( أ ) و ( ب ) السابقتين كما يلي :
أ . للمستأجر ان يستمر في اشغال الماجور بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف .
ب.  اذا استمر المستأجر في اشغال العقار بموجب هذا القانون بعد انتهاء مدة عقد اجارته ، فان احكام العقد و شروطه تبقى سارية على المالك والمستأجر ، وذلك بالقدر الذي يمكن تطبيق تلك الأحكام و الشروط عليها .
   
المادة : 6
أ- يسمح للمالك بالبناء على سطح عقاره المؤجر اذا لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
ب- للمالك الحق في تخلية الدرج المؤجر المؤدي الى سطح عقاره اذا رغب في البناء على ذلك السطح شريطة أن يكون قد حصل على رخصة بالبناء. وان لا يكون للسطح طريق آخر مساو لذلك الدرج في صلاحيته من جميع الوجوه في الوصول الى السطح وفي هذه الحالة يعطى لمستأجر الدرج على وجه الاستقلال تعويض يعادل اجرة خمس سنوات محسوبة وفقا للاسس الواردة في هذا القانون .
ج ـ يشترط ان يتم البناء على السطح بصورة لا تؤدي الى الاضرار بالمستأجر او الانتقاص من انتفاعه بالمأجور بشكل جوهري .
د-تسري أحكام هذه المادة على العقارات المؤجرة قبل نفاذ هذا القانون .

المادة : 7
أ- تنتقل حقوق الاجارة في العقار المؤجر لغايات السكن بعد وفاة المستأجر الى أفراد اسرته الذين كانوا يقيمون معه في العقار عند وفاته، أما العقار المؤجر لغايات اخرى غير السكن فتنتقل حقوق الاجارة في العقار الى الاصول والفروع من ورثته والى زوجته وتنقطع حقوق الزوجة في الايجارة عند زواجها من زوج آخر .
ب- ينتقل حق الاستمرار في اشغال المأجور لغايات السكن الى الزوجة المطلقة مع أولادها أن وجدوا كمستأجرين اصليين في حالة صدور حكم قطعي من محكمة مختصة بطلاق تعسفي أو انفصال كنسي حال ترك الزوج للمأجور .

المادة : 8
لا تسري أحكام المادة -5- من هذا القانون فيما يتعلق بحق المستأجر في الاستمرار في إشغال العقار بعد انتهاء اجارته على مواطني أي دولة اخرى غير المملكة الاردنية الهاشمية او الهيئات التابعة لتلك الدولة الا اذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الاردنيين والهيئات الاردنية مثل هذا الحق، ويقع على المستأجر عبء اثبات ذلك .

المادة : 9
أ- يحق للمالك تخلية العقار اذا رغب في اجراء تغيير أو تعمير وهدم فيه أو في البناء الذي يؤلف العقار قسما منه على وجه يؤثر في العقار، اذا توفرت الشروط التالية مجتمعة :
1- ان يكون قد مضى على انشاء البناء اربعون عاما .
2- ان يكون قد مضى على عقد الاجازة اثنا عشر عاما .
3- ان لا يكون بامكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق الى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم .
4- ان يكون قد استصدر رخصة قانونية بالبناء .
5- ان يكون المالك قد اخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر، على أنه اذا كان في العقار أو الجزء من العقار المراد هدمه أكثر من مستأجر واحد، فلا يجوز تنفيذ الاحكام التي تصدر بالاخلاء بمقتضى هذه المادة الا بعد صدور احكام مماثلة بحق المستأجرين الاخرين او الحصول على موافقتهم الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار، وتعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ .

ب-يتضمن الاخطار العدلي المشار اليه في البند -5- من الفقرة السابقة، الطلب الى المستأجر ان يقوم بأعلام المالك بواسطة الكاتب العدل فيما اذا كان يختار التعويض الذي يستحقه او العودة الى الماجور بعد اعادة بنائه بأجر المثل وذلك خلال شهرين من تاريخ تبليغه الاخطار ويكون الحق في العودة مقيدا بنفس كيفية الانتفاع أو بغاية مماثلة لا تتعارض مع مقتضيات التنظيم. وفي حالة عدم اجابة المستأجر على الاخطار الموجه اليه خلال المدة المعينة يعتبر بأنه قد اختار التعويض .

ج- اذا اختار المستأجر التعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الاخلاء ولم يتم الاتفاق بينه وبين المالك على مقدار التعويض يحق لاي منهما اقامــــة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتقديره.

د- اذا اختار المستأجر العودة الى العقار في البناء الجديد الذي تم الترخيص بانشائه وتعذر عليه ذلك بسبب عدم قيام المالك بهذا الانشاء خلال ثلاث سنوات من تاريخ سريان الرخصة بصورة تمكن المستأجر من اشغاله او لرفض المالك اعادة المستأجر الى العقار رغم اتمام انشائه او تغيير طبيعة او صفة استعماله فللمستأجر الحق في اقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الاخلاء .

هـ- على المالك اخطار المستأجر بوساطة الكاتب العدل بانه قد اتم انشاء البناء الجديد وان على المستأجر ابداء رغبته في العودة الى العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الاخطار وذلك بمقتضى جواب بوساطة الكاتب العدل .

و- اذا ابدى المستأجر رغبته في العودة الى العقار خلال المدة المبينة في الفقرة (هـ) من هذه المادة ينظم المالك والمستأجر عقد ايجار جديدا بالشروط التي يتفقان عليها وفي حال عدم اتفاقهما يحق لاي منهما اقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتحديد بدل اجر مثل سنوي للعقار بتاريخ اقامة الدعوى .

ز- اذا نكل المستأجر عن العودة الى العقار او عن دفع بدل اجر المثل المقدر من المحكمة فيسقط حقه في المطالبة باي تعويض ويحق للمالك مطالبته ببدل العطل والضرر الذي لحق به.

تعديلات المادة :
- هكذا أصبحت هذه المادة بعد الغاء عبارة ( وعلى المالك ان يودع التعويض المستحق للمستأجر الذي وافق على التخلية او صدور حكم بتخليته للمأجور و اختار التعويض و ذلك لدى المحكمة المختصة ) الواردة في البند 5 من الفقرة ( أ ) منها والغاء الفقرات (ج) و (د) و (هــ) و ( و ) منها والاستعاضة عنها بالنص الحالي بموجب القانون المعدل رقم 30 لسنة 2000 وكان نصها السابق كما يلي :

ج. يشترط ان يتم البناء خلال ثلاث سنوات من تاريخ الاخلاء الا اذا اقتضت طبيعة البناء مدة أطول .
د. يستحق المستأجر في حالة تخلية العقار المأجور بمقتضى احكام الفقرة (1) من هذه المادة تعويضاً مساوياً لمجموع اجرة عشرة سنوات محسوبة على اساس الاجور المحددة بموجب هذا القانون .
هـ. يترتب على المستأجر استعمال حقه في العودة الى العقار على الوجه المنصوص عليه في هذه المادة خلال شهر من تاريخ اخطار المالك له بأن العقار قد اعيد بناؤه و اصبح معداً للتأجير فان لم يعد ، يستحق التعويض المنصوص عليه في الفقرة (د) من هذه المادة .
و. اذا لم يقم المالك بالبناء خلال المدة المذكورة بالفقرة (ج) من هذه المادة أو امتنع عن اعادة المستأجر الى البناء الجديد أو لم يتح له ذلك يكون ملزماً بدفع تعويض اضافي الى المستأجر يعادل التعويض المنصوص عليه في الفقرة (د) من هذه المادة .

المادة : 10
يجوز اخلاء المأجور دون تعويض اذا كان آيلا للسقوط أو معرضا سلامة الاخرين أو ممتلكاتهم للخطر .

المادة : 11
أ - لمالك العرصة المؤجرة لاي غرض الحق في تخليتها اذا توافر الشرطان المنصوص عليهما في البندين (4) و (5) من الفقرة (أ) من المادة (9) من هذا القانون دون ان يكون للمستأجر الحق في العودة الى العقار ويقتصر حقه على التعويض الذي يتم تقديره من المحكمة المختصة .
ب- اذا كان في العرصة المطلوب تخليتها اي بناء أقامه المستأجر بموافقة المالك-باستثناء الاكشاك او غرف الحراسة اوما يماثلها - فلا يجوز الحكم بتخلية العرصة الا اذا كان قد مضى على اقامة ذلك البناء عشر سنوات على الاقل .

تعديلات المادة :
- هكذا أصبحت هذه المادة بعد الغاء نص الفقرة ( أ ) منها و الاستعاضة عنها بالنص الحالي بموجب القانون المعدل رقم 30 لسنة 2000 وكان نصها السابق كما يلي :
أ. لمالك العرصة المؤجرة الحق في تخليتها اذا توفر الشرطان المنصوص عليهما في البندين ( 5, 4 ) من الفقرة (أ) من المادة (9) دون ان يكون للمستاجر الحق في العودة ، و يقتصر حقه على التعويض المحدد في الفقرة ( د ) من تلك المادة .

المادة : 12
اذا لم تكن كيفية دفع بدل الاجارة مبينة في العقد فتعتبر الاجرة مشاهرة تدفع في بداية كل شهر من أشهر العقد .

المادة : 13
أ- يلزم المستأجر بدفع بدل الاجارة أو اي قسط منه مستحق الاداء طيلة المدة التي تستغرقها رؤية الدعوى المتعلقة بالمأجور ويكون التخلف عن دفعه سببا مضافا لاسباب دعوى التخلية القائمة اذا طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الاجرة المستحقة ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه أو تبليغ وكيله أمر المحكمة أو اذا لم يثبت انه دفع تلك .

ب - دون الاخلال باحكام المادة (21) من هذا القانون ، اذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور او تسليمه عند انتهاء مدة الاجارة يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه اما على اساس اجر المثل او بدل الاجارة المحدد بالعقد وفقاً لما يختاره المالك وذلك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع  المعارضة في منفعة العقار المأجور او اي دعوى اخرى لاسترداد المأجور امام محكمة الدرجة الاولى .

ج- على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الاخلاء او دعوى منع المعارضة او اي دعوة متعلقة بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم بالاجرة المستحقة والتعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة واي مطالبات اخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى .

المادة : 14
تحقيقا للغايات المقصودة في هذا القانون تضاف الى بدلات اجارة العقارات المؤجرة بتاريخ 31 - 12-1975 وما قبل ذلك الزيادات التالية:-
أ- العقارات المؤجرة لغير الغايات الواردة بالفقرتين ب،ج من هذه المادة .

1- يضاف الى بدل الاجارة الاصلي للعقار ما نسبته 30% منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته قبل التاريخ 1 / 1 / 1955 م .
2- ويضاف الى بدل الاجارة الاصلي للعقار ما نسبته 20% منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته من تاريخ 1 / 1 / 1955 وحتى 1965 .
3- ويضاف الى بدل الاجارة الاصلي للعقار ما نسبته 10% منه عن كل سنة استمرت فيها اجارته من تاريخ 1 / 1 / 1965 وحتى 31 / 12 / 1975 .

ب- العقارات المؤجرة للحكومة والمؤسسات الرسمية العامة التابعة لها والبلديات والاندية والجمعيات والهيئات التي لا تستهدف الربح. تضاف الى بدلات اجارتها الاصلية ما نسبته 75% من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة -أ- من هذه المادة وذلك خلال المدد المحددة ووفقا للتفاصيل المبينة فيها .

جـ- العقارات المؤجرة لغايات السكن تضاف الى بدلات اجارتها الحالية مانسبته 50%من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة أ- من هذه المادة وذلك خلال المدد المحددة وفقاً للتفاصيل المبينة فيها